5-комн. мини-пентхаус 198 м² + балкон 78.7 м² — THE Five, Рамат Йосеф, Бат-Ям

Основные данные

• Тип объекта: Мини-пентхаус, новостройка
• Общая площадь: 198 м²
• Комнаты: 5 (гостиная + 4 спальни)
• Ванные: 3
• Туалеты: 4
• Этаж: 26/27
• Балкон: 78.7 м²
• Паркинг: 2 места
• Год: 2026
• Состояние: После ремонта
• Ключевые особенности:
  • Балкон 78.7 м² на предпоследнем, 26 этаже из 27
  • Бассейн в здании
  • Спортзал
  • Охрана 24/7
  • 2 места подземного паркинга
  • Кладовая
  • 3 лифта на башню
  • Mamad — встроенная защищённая комната
  • Доступность для маломобильных жильцов
  • Центральное кондиционирование

---

Описание объекта

Мини-пентхаус 198 м² на 26 этаже из 27 в ЖК THE Five, ул. Берль Каценельсон, Рамат Йосеф, Бат-Ям. Комплекс возведён на самой высокой отметке городского рельефа — Рамат Йосеф занимает возвышенность, обеспечивающую открытый обзор без перекрытия малоэтажной застройкой. Новостройка 2026 года, сдаётся после ремонта.

Планировка: 5 комнат (гостиная и 4 спальни), 3 полноценные ванные комнаты, 4 туалета. В квартиру встроен mamad (מממ”ד) — защищённая комната стандарта Министерства обороны: стальная бронедверь, независимая вентиляция, герметичное остекление. Площадь mamad входит в общие 198 м². Балкон 78.7 м² — прямой выход с жилой зоны на предпоследнем этаже. Соотношение балкона к жилой площади составляет 40%: достаточно для обустройства зоны отдыха, dining area и вертикального озеленения. Квартира оснащена центральным кондиционированием по всей площади.

ЖК THE Five — проект застройщика Мааз Даниэль (Maoz Daniel): 5 башен по 27 этажей, 560 единиц, архитектор — Golomb Architects. Мааз Даниэль работает 30+ лет, имеет классификацию G5 — высшую категорию в израильской строительной отрасли — и реализовал первый Пинуй-Бинуй (Pinui-Binui — программа городского обновления с полным сносом и новым строительством) в Рамат-Гане. Удобства комплекса: бассейн, спортзал, охрана 24/7, 3 лифта на башню, подземный паркинг (2 закреплённых места), кладовая. Все 5 башен соединены озеленённой пешеходной осью.

---

Анализ локации

Транспорт

Станция Красной линии метро «Йосефталь» — 591 м, 8 минут пешком. Время от «Йосефталь» до центра Тель-Авива: 22–32 минуты в зависимости от целевой станции. Шоссе 20 (Аялон) — менее 1 км восточнее; шоссе 431 (направление Ришон ле-Цион) — доступно через тот же транспортный узел. Автобусные маршруты на ул. Каценельсон: 18, 26, 43, 141, 240, 242 — остановки «Йосефталь/Каценельсон» и «Аниелевич/Каценельсон» в 2–5 минутах пешком. Тяжёлая железная дорога Израиля, станция «Бат-Ям–Йосефталь» (прямые поезда до Тель-Авива, Ришон ле-Циона–Моше Даяна, Ашкелона) — 2,200 м; удобнее с пересадкой через Red Line. Бат-Ям Молл на Йосефталь — 447 м, 6 минут пешком.

Инфраструктура района

Торговля: Бат-Ям Молл — 447 м, 6 минут пешком; крупнейший торговый центр города с гипермаркетом, банками и сервисами. Медицина: Клалит Рамат Йосеф (Clalit) — ул. Струма 3, Бат-Ям (районная поликлиника в прямой пешеходной доступности); медицинский центр Вольфсон (Wolfson Medical Center, Холон) — 1.5 км к северо-востоку, многопрофильный стационар регионального уровня. Образование: Школа ОРТ Рамат Йосеф — ул. Мивца Синай 28, технологический профиль сети ОРТ. Культура и досуг: Культурный центр Бат-Яма, городской аудиториум, Художественный музей Бат-Яма и библиотека Тарбутек — в радиусе 600–900 м от ул. Йосефталь. Пляж: Рамат Йосеф — внутренний район, 25–35 минут пешком до набережной; 3–4 остановки Красной линии до прибрежного квартала Park HaYam.

---

Инвестиционная перспектива

Рамат Йосеф — южный внутренний район Бат-Яма, расположенный на возвышенности. Вторичный рынок Q4 2025 / Q1 2026: ₪20,000–24,000/м² (Madlan, NadlanCenter). Аренда 3-комнатных квартир в районе: ₪3,800–4,500/месяц; валовая доходность сегмента — 3.0–3.5%.

Два крупных проекта городского обновления формируют новый жилой фонд района: THE Five (Мааз Даниэль, 560 единиц, 5 башен — сам комплекс, снос завершён в феврале 2025 г.) и Gabai Eilat St (Gabai Group, 700 единиц, 10–37 этажей, одобрено к депонированию в октябре 2021 г., расчётная сдача 2028–2032). Реализация этих проектов меняет жилой контекст района в диапазоне 2025–2032 годов.

По городу в целом: цены на жильё выросли примерно на 200% за 10 лет (2014–2024) — один из наиболее высоких темпов роста среди муниципалитетов Гуш-Дана (CBS / NadlanCenter). Разрыв с Тель-Авивом по цене/м² сохраняется на уровне 35–40%. Красная линия (открыта август 2023) выступает ключевым инфраструктурным фактором: по данным мэра Цвики Брота (ноябрь 2024), объекты в пешеходной доступности от станций устойчиво торгуются выше ₪40,000/м². THE Five — в 8 минутах пешком от «Йосефталь»; транзитный дисконт по сравнению с прибрежными районами частично отражён в текущих ценах вторичного рынка.

---

Практическая информация

Арнона (ארנונה — муниципальный налог на недвижимость): в Бат-Яме двухмесячный счёт для жилой площади 100 м² составляет ориентировочно ₪1,000, что соответствует ≈ ₪6,000/год. Для объекта 198 м² расчётный диапазон — ₪11,800–12,500 в год. Репатрианты в первый год алии имеют право на скидку 90% по статусу «новый репатриант» (ole hadash).

Ваад Байт (ועד בית — ежемесячный взнос на обслуживание дома): для новостройки с бассейном, спортзалом и охраной 24/7 типичный диапазон — ₪700–1,200 в месяц; покрывает охрану, уборку мест общего пользования, обслуживание бассейна и спортзала.

График платежей (новостройка): стандартная схема Мааз Даниэль — 15–20% при подписании договора, поэтапные платежи привязаны к стадиям строительства, остаток около 50% — при передаче ключей. Банковская гарантия (ערבות בנקאית — арват банкаит) является обязательным условием по израильскому законодательству и защищает покупателя на протяжении всего строительного цикла.

Машканта (משכנתא — ипотека): репатрианты имеют право на льготную государственную ипотеку через Министерство алии и интеграции — условия определяются годом алии, семейным статусом и наличием предыдущей недвижимости в Израиле.

---

Контакт

Чтобы записаться на просмотр или обсудить этот мини-пентхаус, свяжитесь с нами: +972-50-923-3202 или [email protected].

This post is also available in English.