6-комн. пентхаус 250 м² + терраса 150 м² — Рамат Йосеф, Бат-Ям

---

Основные данные

• Тип объекта: Пентхаус, новостройка
• Общая площадь: 250 м²
• Комнаты: 6
• Ванные: 3
• Туалет: 4
• Этаж: 27/27 (верхний)
• Балкон/Терраса: 150 м² (2 террасы)
• Паркинг: 2 места, подземный
• Год: 2026
• Состояние: Новое, после отделки
• Ключевые особенности:
  • Частный бассейн и джакузи на террасе
  • 4 стороны света, панорамный вид на море и Гуш-Дан
  • 3 лифта в башне
  • Электрошлагбаум на въезде в подземный паркинг
  • Мамад (ממ”ד — защитная комната, обязательная по израильскому стандарту новостроек)
  • Склад включён
  • Зелёный парк 6 дунамов между башнями
  • Доступная среда для маломобильных жильцов

---

Описание объекта

Пентхаус 250 м² занимает целиком верхний, 27-й этаж в квартале THE 5, ул. Берль Каценельсон, Рамат Йосеф, Бат-Ям. Терраса 150 м², распределённая на два открытых уровня, оснащена частным бассейном и джакузи — с обзором на 4 стороны света: Средиземное море на западе, Тель-Авив и Гуш-Дан на севере, прибрежный силуэт до Ашдода на юге. Аналогичный юнит — полноэтажный пентхаус 252 м² с двумя террасами — был продан в октябре 2025 года за ₪8,000,000.

Планировка — 6 комнат, 3 ванные, 4 туалета. Мастер-спальня включает собственную ванную и гардеробную. Ориентация — 4 стороны, квартира занимает весь этаж без соседей. В каждой жилой комнате установлены кондиционеры. Мамад (ממ”ד) — защитная комната — встроен в планировку, как того требует израильский стандарт новостроек. Паркинг подземный, 2 закреплённых места; склад вписан в сделку. Технические спецификации отделки — уровень застройщика Maoz Daniel — включают качественные материалы, кухонный блок с большой островной зоной, панорамное остекление.

Квартал THE 5 — пять 27-этажных башен на ул. Берль Каценельсон 41–51, Рамат Йосеф. Застройщик: Maoz Daniel — компания с 30-летней историей, высшая подрядная категория в Израиле, ISO 9002. Архитектор: Гидон Голомб (Golomb Architects), премиальная коллекция пентхаусов — Мики Тревес. Благоустроенный зелёный парк площадью 6 дунамов связывает башни пешеходной осью. Каждая башня имеет 3 лифта и лобби с двойной высотой потолков. Проект реализован через механизм Pinui-Binui (פינוי-בינוי) — программу городского обновления, при которой 6 ветхих зданий 1950-х годов снесены и заменены новым жилым кварталом; 104 прежних владельца получили квартиры в новых башнях.

---

Анализ локации

Транспорт

Рамат Йосеф расположен на наибольшей высоте рельефа Бат-Яма — в южной инланд-части города. Ул. Берль Каценельсон находится в ~300 м от трассы Красной линии метро. Ближайшие станции — Yoseftal (#31) и Kaf Tet BeNovember (#32) — в 10–15 мин пешком. Красная линия открыта 18 августа 2023 года; время до центра Тель-Авива — 15–22 мин. Тарифная стоимость поездки — ₪8. Часы работы: вс–чт 05:30–23:00, пт/канун праздника до 15:00, субботний вечер с 18:30. Станция Израильских железных дорог Bat Yam–Yoseftal — в пешей доступности, прямое сообщение с Тель-Авивом, Ашдодом и Беэр-Шевой. Шоссе Аялон (Route 20) примыкает к восточной границе района: до центра Тель-Авива на машине — 15–20 мин, до аэропорта Бен-Гурион — 20–25 мин. По данным застройщика, в перспективе — станция метро M3 (Metro) в районе Yoseftal; строительство M3 ожидается после 2032 года.

Инфраструктура района

Bat Yam Mall (Big Fashion) — торговый центр площадью 23,300 м², 130+ магазинов — расположен в ~800 м–1 км по ул. Йосефталь, 10–12 мин пешком от северной части Рамат Йосеф. В радиусе квартала: средняя школа ORT Рамат Йосеф (технологический и академический профиль, национальный рейтинг #409); начальные школы Йигаль Алон (ул. Нисенбаум, 22) и Давид Элазар (ул. Нойкёльн, 3). Культурный кластер MoBY — три музея (Ben-Ari Museum of Contemporary Art, дом Рыбака, музей Шолом Аша) — в границах района. Heichal HaTarbut (Дворец культуры Бат-Яма) — главный концертный зал города — в непосредственной близости. Suphersal Deal и дополнительные продовольственные сети — вдоль ул. Йосефталь. До моря — ~1.5–2 км, 15 мин пешком или 2 остановки на Красной линии до приморских кварталов.

---

Инвестиционная перспектива

Вторичный рынок Рамат Йосеф торгуется по ₪20,000–24,000/м² (Madlan, Q4 2025) — самый доступный ценовой диапазон в Бат-Яме после Шикун Амидар. Аналогичный пентхаус 252 м² в THE 5 продан в октябре 2025 за ₪8,000,000, что соответствует ₪31,746/м² — уровень новостроек, существенно превышающий вторичный рынок района. По данным CBS и NadlanCenter, цены в Бат-Яме выросли примерно на 200% за 10 лет (2014–2024) — один из наиболее высоких показателей в Гуш-Дане. Разрыв с Тель-Авивом остаётся на уровне 35–40%: новостройки Тель-Авива — ₪55,000–70,000/м², Бат-Ям — ₪27,000–32,000/м² в сопоставимом сегменте. В Рамат Йосеф запущены два проекта Pinui-Binui с активными сносами: THE Five (Maoz Daniel, ~500 квартир, снос начат февраль 2025) и Gabai Group на ул. Эйлат (700 квартир, 4 башни по 37 этажей, утверждён к депозиту). К 2030–2032 году они добавят ~1,200 новых единиц в район с текущим фондом ~2,000–3,000 квартир — это сигнал трансформации, аналогичный тому, что произошло с Рамат ха-Наси в 2017–2023 годах. Bat Yam Mall и ст. Yoseftal выступают коммерческими якорями роста. Объект на 27 этаже с частным бассейном относится к финальной премиальной коллекции из 41 квартиры и пентхауса (25–27 этажи) — наиболее ограниченное предложение в квартале.

---

Практическая информация

Арнона (ארנונה — ежегодный муниципальный налог на недвижимость): по данным израильских источников, для объекта площадью ~100 м² в Бат-Яме арнона составляет свыше ₪6,000 в год. Для 250 м² расчётный ориентир — ₪15,000–17,500 в год. Точная зональная ставка для ул. Берль Каценельсон 2025–2026 уточняется в отделе арноны муниципалитета Бат-Яма (тел. 03-555-8555).

Ваад байит (וועד בית — ежемесячный взнос на обслуживание дома): проект THE 5 — жилой, без коммерческой составляющей и без общего бассейна. Ваад байит покрывает обслуживание лифтов, шлагбаума, освещения и уборки мест общего пользования. Типичный диапазон для новых проектов без премиальных удобств в Бат-Яме — ₪250–400 в месяц. Точный тариф утверждается жильцами после заселения.

График платежей (новостройка, Pinui-Binui, Maoz Daniel): 10% при подписании договора; поэтапные платежи привязаны к стадиям строительства; остаток при передаче ключей в 2026 году. Застройщик предлагал субсидированный заём компании и оплату через год после заселения по отдельным условиям промо-кампании — уточнять у отдела продаж Maoz Daniel.

Машканта (משכנתא — ипотека): репатрианты (олим) имеют право на льготные ипотечные условия Банка Израиля. Ключевая ставка Банка Израиля — 4.25% (март 2026). Конкретные условия уточняются у ипотечного брокера на дату сделки.

---

Контакт

Чтобы записаться на просмотр или обсудить этот пентхаус, свяжитесь с нами: +972-50-923-3202 или [email protected].

This post is also available in English.