Что такое Пинуй Бинуй

Что такое Пинуй Бинуй (дословно: эвакуация и строительство) — это механизм градостроительной реновации в Израиле, в рамках которого сносят старые здания и на их месте строятся новые, более современные и безопасные многоэтажные дома.

Такие проекты, как Пинуй Бинуй и недвижимость в Израиле после реновации, являются строительными проектами, направленными на обновление, модернизацию и улучшение существующей застройки и инфраструктуры в различных городах и районах. Данные проекты включают в себя реконструкцию старых зданий, создание новых объектов, развитие общественных пространств и улучшение городской среды.

Израиль сталкивается сразу с несколькими проблемами в сфере строительства. В первую очередь это ограниченное количество земли и потребность в устойчивых к землетрясениям зданиях. Кроме того, большая часть жилого фонда в стране была построена до 1980-го года, и эти здания не соответствуют современным стандартам.
Что такое Пинуй Бинуй в Израиле — это один из способов решения этих многочисленных проблем.

Самый первый проект Пинуй Бинуй был начат в 2001 году компанией «Мецлауи» и закончен в 2015 году, хотя стоит отметить, что уже в 1965 году в израильском законодательстве был закреплен закон, который должен был стимулировать снос старых зданий и постройку новых. Этот закон претерпел множество изменений и улучшений до сегодняшнего дня, к примеру в первоначальном варианте не было прописано, что жильцы будут получать новые квартиры в новом доме. Тогда речь шла об выплатах денежных компенсаций, что приводило к большим проблем с получением согласий от жильцов.

В 1996 году правительство создало специальный комитет, который должен быть упростить эту программу. Комитет рекомендовал выдавать застройщикам дополнительные налоговые льготы, а также увеличить метраж новых объектов. Что касается владельцев квартир, то они должны получать новые квартиры большей площади по сравнению с первоначальными, собственниками которых они являлись.

В 2006 году была добавлена поправка в закон о выселении и компенсациях. Из-за этой  поправки доля согласия жильцов на Пинуй Бинуй снизилась с 100% до 80%, а судебная власть получила инструменты для борьбы с теми жильцами, которые противятся подобным проектам по реновации.

В 2021 году этот закон претерпел еще одно изменение, и на сегодняшний день доля согласия жильцов на реновацию составляет около ⅔. С несогласными на осуществление проекта Пинуй Бинуй жильцами теперь уполномочены вести разбирательства инспекторы многоквартирных домов. Отметим, что согласно отчету государственного управления по обновлению городов за 2020 год, было выдано всего лишь 12 разрешений на строительство по данной программе.

Снос старых зданий согласно проекту «Пинуй Бинуй»

Есть два пути, по которым могут осуществляться проекты, подобные Пинуй Бинуй, по реновации жилого фонда: правительственная инициатива и маршрут налогообложения.

1. В первом случае государственные органы сначала декларируют комплекс как таковой, предназначенный для строительной эвакуации. Затем государство подписывает соглашение с соответствующим местным органом власти и передает ему ответственность за продвижение проекта. В будущем местные власти должны подготовить подробный план строительства и утвердить его в соответствующих инстанциях. После этого ответственность за продвижение сделки лежит на жильцах, которые проводят розыгрыш проекта между застройщиками.
2. В налоговом русле проект продвигается по инициативе владельцев жилья или по инициативе самого застройщика, который обращается к государству с просьбой объявить дом предназначенным для строительной эвакуации. Заявление государства предоставляет льготы в отношении налога на прибыль, налога на покупку и НДС на строительные услуги, а застройщики, со своей стороны, финансируют подготовку детального плана и способствуют его утверждению в комитетах по планированию. Важно отметить, что в данном случае застройщик получает дополнительные права на строительство: за каждую существующую квартиру, которую он сносит, ему выдают разрешение на строительство от 3 до 4 новых квартир (одну новую квартиру застройщик отдает хозяину квартиры, а остальные будут проданы на свободном рынке). Например, если в старом здании было 30 квартир, застройщик сможет построить новый дом на примерно 110 квартир.

К сожалению, на сегодняшний момент большинство проектов Пинуй-Бинуй из-за израильской бюрократии занимает немало времени: от 10 до 13 лет. Отметим, что каждый проект уникален и может иметь свои особенности.

Плюсы и минусы описанных маршрутов для проектов Пинуй Бинуй

1. Когда проектом занимается само правительство, это может занять больше времени, чем если вы сразу обратились к организатору таких проектов или застройщику. Например, после получения разрешения на проект от правительства, владельцы квартир самостоятельно должны выбрать застройщика, но не всегда проект становится выгоден финансово застройщику, поэтому достаточно часто проекты возвращаются к правительству для получения дополнительных льгот. Еще одна сложность таких проектов в том, что необходимо получить согласие жильцов на проект, а это занимает от 2 до 3 лет и осуществляется только после утверждения проекта государственными органами.
2. Второй вариант, то есть, если жильцы обратились к крупным застройщикам, у которых есть своя внутренняя структура для ведения подобных проектов, может сэкономить немало времени. Кроме того, жильцы могут обратиться к фирмам, специализирующимся на организации таких проектов. Такие компании занимаются полным ведением подобных проектов: от выбора через тендер подходящего застройщика до получения разрешения на строительства. Таким образом, благодаря тому, что выбранный застройщик продвигает данный проект в муниципалитете конкретного города, застройщик или организатор подают заранее финансово выгодные требования к муниципалитету, а также одновременно они занимаются сбором подписей жильцов на договор между застройщиком и жильцами, экономится драгоценное время.

Как организованы проекты Пинуй Бинуй

Проект Пинуй Бинуй включает в себя несколько этапов, каждый из которых является важным для успешной реализации большого проекта. Здесь мы прилагаем подробное описание этапов проекта по реновации:

1. Организовать собрание жильцов  и выбрать представителей каждого здания, которые будут взаимодействовать с застройщиком и муниципалитетом.
2. Выбрать адвоката, который будет представлять ваши интересы. Старайтесь выбрать того, кто имеет опыт в подобных проектах. Расходы на адвоката берет на себя застройщик.
3. Выбор застройщика. Старайтесь выбирать большие компании, у которых есть опыт и финансовые возможности. Обратитесь к нескольким компаниям, чтобы получить лучшие условия.
4. Подписание предварительного договора до окончательного договора. Предварительный договор дает право застройщику в течение 12 или 18 месяцев обращаться от вашего имени в муниципалитет и продвигать ваш проект. Конечно же, ваш адвокат должен его предварительно утвердить.
5. Подписание окончательного договора. После того, как застройщик получил предварительное разрешение от муниципалитета на проект, он может сделать вам конкретное предложение. Благодаря большому количеству изменений в законе о проектах Пинуй Бинуй, сегодня застройщик обязан выполнить договор поэтапно. Если же этого не происходит, вы можете расторгнуть этот договор.
6. В большинстве проектов вы получаете новую квартиру вместо вашей старой и также можете получить дополнительные квадратные метры. Мы советуем обратиться к государственному оценщику или фирмам, специализирующимся в этой области.
7. Все затраты по налогообложению, проектированию и строительству новых квартир ложатся на вашего застройщика.
8. Вы должны получить банковскую гарантию на сумму стоимости вашей новой квартиры и на сумму арендной платы, пока вы не получите новую квартиру. Кроме того, вы должны получить арендную плату на тот период, когда вы съедите с квартиры и до вселения в новую, а также расходы на перевозку вашей мебели.

Отвечая на вопрос Что такое Пинуй Бинуй в Израиле, подытожим, что это эффективный способ модернизации старых жилых зданий в Израиле. Они предоставляют владельцам квартир возможность улучшить свое жилье и увеличить его стоимость, при этом способствуя улучшению городской инфраструктуры.

Проекты, подобные Пинуй Бинуй, являются важной частью стратегии развития Израиля, направленной на обеспечение безопасности, удобства и улучшения качества жизни.