2-комн. кв. 60 м² + балкон 8 м² — Флорентин, Тель-Авив

Основные данные

• Тип объекта: Квартира — вторичный рынок
• Общая площадь: 60 м²
• Комнаты: 2 (гостиная + 1 спальня, израильская конвенция)
• Ванные: 1
• Санузлы: 1
• Балкон: 8 м²
• Паркинг: 2 места
• Этаж: уточнить у агента
• Год постройки: уточнить у агента
• Состояние: уточнить у агента

Ключевые особенности:

• Кондиционер
• Балкон 8 м²
• Решётки на окнах
• Мамад (mamad — защищённая комната гражданской обороны)
• Спортзал в здании
• Лифт
• 2 парковочных места
• Выход на крышу
• Сауна
• Охрана
• Бассейн

---

Описание объекта

60 м², вторичный рынок, ул. Элифелет — квартира Флорентин Тель-Авив с балконом 8 м² и двумя парковочными местами. Район входит в тройку самых доходных по аренде в Тель-Авиве по данным начала 2026 года: рост цен составил от 5 до 10% в год на протяжении последних 2–3 лет, опережая средние показатели по городу.

Квартира по израильской системе подсчёта включает 2 комнаты — гостиную (салон) и спальню. Установлен кондиционер. Решётки на окнах, мамад (mamad — встроенная защищённая комната гражданской обороны) в здании обеспечивают дополнительную безопасность. Внутренняя отделка, состояние кухни и год ремонта — уточнить у агента.

Отличительная характеристика этого объекта — инфраструктура здания. Бассейн, сауна, спортзал, выход на крышу и круглосуточная охрана нетипичны для вторичного рынка Флорентина: большинство домов района ничего подобного не предлагают. 2 парковочных места — отдельное практическое преимущество. Уличный паркинг в плотной сетке Флорентина хронически перегружен, и собственные места снимают ежедневную проблему, которая затрагивает большинство жителей квартала.

---

Анализ локации

Транспорт

Станция «Красной линии» (Dankal) Элифелет — 536 м от Флорентина, 8 минут пешком. «Красная линия» — первая очередь израильского лёгкого рельсового транспорта, запущенного в августе 2023 года: объединяет наземные и подземные участки через Тель-Авив, Рамат-Ган, Бней-Брак и Бат-Ям. На станции Элифелет останавливаются три маршрута: R1 (Хакомемиют — ЦАС Петах-Тиква), R2 (Хакомемиют — Кирьят-Арье) и R3 (Элифелет — Кирьят-Арье). От Элифелет до центра Тель-Авива (район Шауль а-Мелех / Абима) — около 9 минут, поезда ходят каждые 10 минут. Автобусная остановка Shlomo Road/Elifelet — 336 м (5 минут пешком), маршруты 1, 25, 40, 41, 44, 83, 189. До бульвара Ротшильда автобусом — около 7 минут. Выезд на шоссе Аялон (шоссе 20) через развязку Кибуц-Галуёт — около 1 км к востоку от ул. Элифелет.

Инфраструктура района

Рынок Левински (Levinsky) — торговая ось Флорентина: специи, сухофрукты, орехи, выпечка, деликатесы средиземноморской кухни, греческие, турецкие и румынские товары. Расположен в 400 м от ул. Элифелет. Бульвар Ротшильда — 600 м (около 10 минут пешком). Рынок Кармель (Shuk HaCarmel) — главный продовольственный рынок Тель-Авива под открытым небом — 1.4 км (17 минут пешком). Порт Яффо — 1.6 км (18 минут пешком). Культурный центр Сюзанн Далаль (Suzanne Dellal Center) — 7 минут пешком. Парк Ган а-Ракевет (Train Track Park) находится в непосредственной близости. Комплекс Хатахана (Hatachana — реконструированная оттоманская железнодорожная станция с ресторанами и галереями) — 10 минут пешком. Ближайшие супермаркеты и поликлиника — уточнить у агента.

---

Инвестиционная перспектива

Флорентин входит в сегмент «доступного» вторичного рынка Тель-Авива: цена вторичного жилья в районе — ₪40,000–55,000/м², тогда как средняя по городу по итогам первого квартала 2025 года составила ₪59,200/м² (+12.8% год к году). При площади 60 м² рыночный диапазон для данного объекта — ₪2,400,000–3,300,000 в зависимости от этажа, состояния и отделки. Это существенно ниже среднего показателя по Тель-Авиву: ₪4,820,000 за сделку в первом квартале 2025 года.

За период с 2019 по 2025 год цены во Флорентине выросли приблизительно на 40%. Валовая доходность аренды составляет 3–3.3%, что ставит район в тройку лидеров по доходности среди всех кварталов Тель-Авива. Двухкомнатная квартира в стандартном здании с лифтом сдаётся за ₪8,000–10,000 в месяц; здание данного уровня — с бассейном, сауной и спортзалом — позиционируется в верхней части этого диапазона.

Ключевой структурный фактор — станция «Красной линии» Элифелет в 536 м. Рынок Тель-Авива скорректировался: вторичное жильё снизилось приблизительно на 8% от пикового значения марта 2024 года, а сделки сейчас закрываются на 2–6% ниже запрашиваемой цены — покупатель имеет рычаги для переговоров.

---

Практическая информация

Arnona (арнона, ארנונה — ежегодный муниципальный налог): ставка для жилых объектов в центральных кварталах Тель-Авива составляет ₪73–100/м² в год по данным 2025 года. Для квартиры 60 м² во Флорентине (средний тарифный пояс): ориентировочно ₪4,400–6,000 в год. Olim Hadashim (олим хадашим — новые репатрианты) вправе получить единовременную скидку 90% на арнону за первые 100 м² в течение 24 месяцев после алии.

Vaad bayit (ваад байит, וועד בית — ежемесячный взнос на содержание дома): здание с бассейном, сауной, спортзалом, охраной и лифтом — типичный диапазон ₪700–1,200 в месяц. Уточнить точную сумму у управляющей компании дома.

Mas Rehisha (мас решиша, מס רכישה — налог на покупку недвижимости): иностранные резиденты и инвесторы платят по ставке 8% с первого шекеля на сумму до ₪6,055,070 и 10% сверх этого порога. Ставки заморожены до конца 2026 года без индексации. До подписания договора обязательно проконсультируйтесь с лицензированным израильским адвокатом для подтверждения вашей классификации и точной суммы обязательства.

Mashkanta (машканта, משכנתא — ипотека): израильские банки кредитуют иностранных покупателей, как правило, до 50% от стоимости объекта (LTV). Олим хадашим имеют право на LTV до 75% и могут претендовать на льготные ставки по налогу на покупку.

НДС: сделки вторичного рынка между физическими лицами в Израиле освобождены от НДС. Профессиональные услуги (адвокат, агент) облагаются НДС по ставке 18%.

---

Контакт

Чтобы записаться на просмотр или обсудить эту квартиру, свяжитесь с нами: +972-50-923-3202 или [email protected].

This post is also available in English.