3-комн. кв. 150 м² + балкон 20 м² — Парк Цмерет, Тель-Авив

Основные данные

Поле	Данные
Тип объекта	Квартира, вторичный рынок
Общая площадь	150 м²
Комнаты	3 (гостиная + 2 спальни, израильский счёт)
Ванные	2
Туалеты	3
Этаж	уточнить у продавца
Балкон	20 м²
Паркинг	2 подземных места
Год постройки	уточнить у продавца
Состояние	После ремонта
Ключевые особенности	Центральное кондиционирование · балкон 20 м² · мамад (защищённая комната) · доступность для маломобильных · спортзал в здании · лифт · 2 подземных парковочных места · кладовая · бассейн в здании · охрана 24/7

---

Описание объекта

150 м² после ремонта в одной из высотных башен на ул. Ниссим Алони — в районе Парк Цмерет (פארק צמרת), признанном самым состоятельным кварталом Израиля. Парк Цмерет — это 12 жилых небоскрёбов на участке 133 дунама (13,3 га), спроектированных по образцу аналогичных проектов Лондона и Парижа: только 18% территории отведено под застройку, остальное — зелёные зоны и широкие бульвары. При площади 150 м² квартира относится к числу наиболее просторных объектов вторичного рынка в этом сегменте.

В квартире 2 ванные комнаты, 3 санузла и балкон 20 м². Ориентация балкона и вид уточняются у продавца — в ряде башен на ул. Ниссим Алони западная сторона открывает вид на море, восточная — на русло реки Аялон и деловой квартал Рамат-Ган. Мамад (ממ»ד) — укреплённая защищённая комната, являющаяся по совместительству бомбоубежищем. Обязателен в строительстве после 2000 года, функционирует как полноценная жилая комната и повышает ликвидность объекта при сдаче.

В здании на первом этаже расположены спортзал и спа, полуолимпийский открытый бассейн в ландшафтном саду площадью 2,200 м², несколько уровней подземного паркинга и круглосуточная охрана. Каждая квартира в башнях на ул. Ниссим Алони оснащена панорамными окнами в пол и балконом с открытым видом. Два подземных парковочных места и кладовая входят в комплектацию объекта — в Тель-Авиве эти позиции увеличивают арендную ставку на ₪300–₪800 в месяц.

---

Анализ локации

Транспорт

Железнодорожная станция Тель-Авив Савидор Меркав (תל אביב סבידור מרכז) — вторая по загруженности в стране — находится в 750 м от ул. Ниссим Алони (9–11 минут пешком). Станция обслуживает все основные маршруты Israel Railways: прямые поезда до Иерусалима, Хайфы, Беэр-Шевы и аэропорта Бен-Гурион (около 30 минут). Подземная станция «Красной линии» — Arlozorov (ארלוזורוב) — открылась в августе 2023 года в 125 м к югу от входа в Савидор Меркав. Красная линия насчитывает 34 станции на протяжении 25 км и соединяет юг Тель-Авива с центром города. Планируемая Фиолетовая линия (Purple Line) также пройдёт через узел Арлозоров–Савидор, добавив второй маршрут лёгкого рельса из района.

Автобусный терминал Арлозоров (Тель-Авив 2000) — один из крупнейших межгородских хабов страны — расположен непосредственно у южной границы района. Маршруты 1, 44, 83, 238, 270, 271, 506 останавливаются в 200–400 м от объекта. Шоссе 20 (Аялон) проходит в 300 м к востоку — съезд занимает менее 2 минут на автомобиле. Аэропорт Бен-Гурион — 25 км, около 20–30 минут вне часа пик. До пешеходного центра Тель-Авива — порядка 15 минут пешком.

Инфраструктура района

На первом этаже торгового центра G-Mall (ул. Ниссим Алони, 10), расположенного внутри квартала, — магазины, рестораны и сервисные точки без необходимости покидать Парк Цмерет. В мастер-плане квартала предусмотрены детские сады непосредственно в районе; строительство начальной школы запланировано. Парк Яркон — крупнейший городской парк Тель-Авива длиной 3,8 км вдоль реки Яркон — расположен в 20 минутах ходьбы на север. Центр «Азриэли» (торговый центр, кинотеатр, офисные башни) — в 1,5 км к югу, около 5 минут на автобусе. Медицинский центр Ихилов (Tel Aviv Sourasky Medical Center) — главная городская клиника — в 2,5 км к западу, около 10 минут на автобусе. Ближайшие отделения супермаркетов расположены на ул. Намир и в коридоре Арлозоров в 600–800 м от объекта.

---

Инвестиционная перспектива

Сделки на вторичном рынке Парк Цмерет фиксируются в диапазоне ₪43,000–₪59,000/м², большинство — в этом коридоре. При площади 150 м² объект позиционируется в диапазоне ₪6,450,000–₪8,850,000 в зависимости от этажа, ориентации и качества ремонта. По Тель-Авиву в целом средняя цена составляет ₪55,000–₪85,000/м² в 2025 году, при этом центральные и прибрежные районы занимают верхнюю часть диапазона. Парк Цмерет находится ниже городского среднего по цене/м² — аналитики связывают это с расположением между шоссе Намир и автострадой Аялон, которое создаёт некоторую физическую дистанцию от традиционного центра, несмотря на пешую доступность: порядка 15 минут.

По арендным ставкам Парк Цмерет входит в тройку самых дорогих кварталов Тель-Авива по данным начала 2026 года: типичная аренда двухспальной квартиры — ₪10,000–₪12,000 в месяц. Объект площадью 150 м² с 2 парковочными местами и полным набором удобств выйдет на верхний предел этого диапазона. Цены на недвижимость в Тель-Авиве выросли примерно на 9–11% год к году в 2024–2025 годах и прибавили порядка 35–45% за последние пять лет. На общенациональном уровне с 2022 по 2024 год цены выросли более чем на 33%. Рынок испытал коррекцию после пика конца 2023 года, однако центральный Тель-Авив демонстрирует большую устойчивость по сравнению с периферийными локациями. Квартал Парк Цмерет идентифицируется как зона высокого инвесторского интереса в сегменте высотных вторичных объектов по состоянию на начало 2026 года.

---

Практическая информация

Arnona (ארנונה — муниципальный налог на недвижимость): официальная средняя ставка арноны по жилым объектам Тель-Авива составляет ₪71.4/м²/год в 2025 году и ₪72.6/м²/год в 2026 году с учётом обязательной индексации 1.626%. Для данного объекта площадью 150 м² расчётная годовая арнона составит ₪10,890–₪13,500 (₪908–₪1,125 в месяц) в зависимости от конкретной тарифной зоны по адресу. Арнону оплачивает фактический пользователь помещения — собственник или арендатор. Новые репатрианты (олим хадашим) имеют право на льготу в течение первых двух лет алии — обращаться напрямую в муниципалитет Тель-Авива с удостоверением репатрианта.

Vaad bayit (ועד בית — ежемесячный взнос на обслуживание дома): в высотных башнях Тель-Авива со спортзалом, бассейном и консьерж-сервисом взнос, как правило, составляет ₪1,500–₪2,500 в месяц. Точную сумму по конкретной башне необходимо уточнить у управляющей компании до подписания договора.

Mas rechisha (מס רכישה — налог на приобретение недвижимости): резиденты Израиля, покупающие единственное жильё, пользуются прогрессивной шкалой, начинающейся с 0% на первую часть суммы. Иностранные покупатели-нерезиденты уплачивают 8% с полной суммы сделки до порога ₪17,000,000 и 10% сверх этого порога.

Mashkanta (משכנתא — ипотека): израильские банки предоставляют ипотеку до 75% LTV для резидентов и, как правило, до 50% LTV для иностранных покупателей-нерезидентов. Текущие ставки по ипотеке с фиксированной ставкой составляют около 4.7–5.3% годовых.

---

Контакт

Чтобы записаться на просмотр или обсудить эту квартиру, свяжитесь с нами: +972-50-923-3202 или [email protected].

This post is also available in English.