6-комн. пентхаус 211 м² + терраса 96 м² — Рамат ха-Наси, Бат-Ям

Основные данные

• Тип объекта: Пентхаус, вторичный рынок
• Общая площадь: 211 м²
• Комнаты: 6 (1 гостиная + 5 спален)
• Ванные: 3
• Санузлы: 3
• Балкон/Терраса: 96 м²
• Паркинг: 2 места
• Год: 2026
• Состояние: После ремонта
• Ключевые особенности:
  • Терраса 96 м² с бассейном
  • 3 полноценные ванные комнаты
  • 2 парковочных места
  • Спортзал, лифт, охрана
  • Кондиционирование по всей квартире
  • Кладовая
  • Мамад (защищённая комната)
  • Адаптирован для маломобильных

---

Описание объекта

Пентхаус 211 м² с террасой 96 м² на ул. а-Рав Нисенбаум в районе Рамат ха-Наси, Бат-Ям — центральном узле городского обновления Гуш-Дана, в 5–8 минутах ходьбы от станции Кав Адом («Красная линия» лёгкого метро). Объект вторичного рынка после полного ремонта, 2026 год.

Планировка: 6 комнат (1 гостиная + 5 спален), 3 полноценные ванные комнаты, 3 санузла — конфигурация, рассчитанная на большую семью. Терраса 96 м² с бассейном. Мамад (mamad — защищённая жилая комната, встроенное бомбоубежище) соответствует действующим нормативам Израиля. Кондиционирование обустроено по всей квартире. Квартира адаптирована для маломобильных жильцов; в комплекте кладовая.

Комплекс Uptown Tower (מגדלי אפטאון, שדרות הרב ניסנבאום) — пара завершённых жилых небоскрёбов на шдерот а-Рав Нисенбаум: башня 1 высотой 162 м (50 этажей, 184 квартиры), башня 2 — 126.7 м (34–36 этажей, 71 квартира). Застройщик и инициатор проекта — Moshe Aharoni / N.d.N. Marketing Ltd; генеральный подрядчик — Danya Cebus; архитектор — Yasky Mor Sivan. Подземный паркинг на 6 уровнях с выделенными зонами для жильцов. В торговом подиуме комплекса (3 этажа, ~9,000 м²) — супермаркет Yochananoff, коммерческие арендаторы, сервисные службы. Здание оснащено лифтом, охраной и спортзалом.

---

Анализ локации

Транспорт

Остановка «рк”л Кав-Тет бе-Новембер / а-Рав Нисенбаум» (Кав Адом — Красная линия, ст. #32) — в 2 минутах ходьбы от дома. Время до центра Тель-Авива — 15–22 минуты без пересадок. Ст. Йосефталь (#31) — в 8–12 минутах пешком на север по ул. а-Рав Нисенбаум. Тяжёлая ж/д: станция «Бат-Ям–Йосефталь» — прямое сообщение с Тель-Авивом, Ашдодом и Беэр-Шевой. Выезд на шоссе 20 (Аялон) через ул. Йосефталь — 5–8 минут на авто; аэропорт Бен-Гурион — ~20–25 минут на авто. Автобусные маршруты 18, 26, 46, 83, 85, 142, 240 останавливаются на ул. а-Рав Нисенбаум и Йосефталь.

Инфраструктура района

Bat Yamon Mall (קניון בת ימון), включающий Yochananoff, Kupat Holim Clalit и ряд магазинов, расположен на ул. а-Рав Нисенбаум, 33 — в нескольких сотнях метров от дома. Начальная школа им. Игаль Алон (ממלכתי, ~460 учеников, основана 1978 г.) — ул. а-Рав Нисенбаум, 22, в пешеходной доступности. Bat Yam Mall (Big Fashion) на ул. Йосефталь — 23,300 м², кинотеатр, 130 магазинов — в 5–10 минутах ходьбы. Городской спорткомплекс с муниципальным бассейном, теннисными кортами и стадионом — в конце ул. а-Рав Нисенбаум (продолжение на Менахем Бегин). Рамат ха-Наси — район с наибольшей концентрацией общественных парков в Бат-Яме; строительство городского парка площадью 5 га ведётся в пределах квартала. До пляжа — 20–30 минут пешком (1.5–2.5 км) или 2–3 остановки Кав Адом.

---

Инвестиционная перспектива

Пентхаус расположен в Рамат ха-Наси — районе с наибольшей плотностью проектов Pinui-Binui (пинуй-бинуй — программа городского обновления: снос устаревшего фонда и строительство новых башен на том же участке) во всём Гуш-Дане. Одновременно в районе работают более 30 застройщиков; активный строительный трубопровод насчитывает свыше 4,235 единиц жилья. Флагманский проект MOMENT (Azorim) — 714 квартир в четырёх башнях 34–36 этажей на ул. а-Шватим — завершается в 2026–2027 гг.

Новое строительство в Рамат ха-Наси торгуется по ₪27,000–30,000/м². Для сравнения: аналогичные новостройки в Тель-Авиве стоят ₪55,000–70,000/м² — разрыв 43–55%, который постепенно сокращается по мере ввода инфраструктуры и роста квартала. Цены на жильё в Бат-Яме за 10 лет (2014–2024) выросли примерно на 200% — один из самых высоких показателей среди городов Гуш-Дана. По данным за начало 2026 года, коридор Кав Адом в Бат-Яме входит в число наиболее динамичных зон роста цен в Израиле: +3–6% в год на фоне общенационального охлаждения рынка. Генплан BY 2050 присваивает ул. Нисенбаум статус главного городского проспекта Рамат ха-Наси с правом застройки до 900% и башнями 40+ этажей — это долгосрочный структурный фактор переоценки прилегающего жилого фонда.

---

Практическая информация

Арнона (ארנונה — ежегодный муниципальный налог): по Бат-Яму стандартная ставка для жилой недвижимости составляет около ₪1,000 за 2 месяца на 100 м² (6 платежей в год). После индексации 2025 г. (+5.29%) и 2026 г. (+1.626%) оценочная годовая арнона для пентхауса 211 м² составит порядка ₪14,700–16,000 в год. Точная ставка зависит от налоговой зоны и классификации объекта — уточняйте в отделе арноны Бат-Яма до подписания сделки.

Ваад байит (ועד בית — ежемесячный взнос на обслуживание здания): для комплекса уровня Uptown Tower — с охраной, подземным паркингом на 6 уровней, спортзалом и сервисными службами — типичный диапазон составляет ₪700–1,200 в месяц. Уточняйте актуальную сумму у управляющей компании здания до подписания.

Машканта (משכנתא — ипотека): репатрианты (олим хадашим) имеют право на специальные условия жилищного кредитования через Министерство алии и интеграции. Базовая ставка Банка Израиля на март 2026 г. — 4.25%. Рекомендуется консультация лицензированного ипотечного брокера (יועץ משכנתאות) до подписания договора купли-продажи.

Mas rehisha (מס רכישה — налог на приобретение): ставка зависит от статуса покупателя (первое жильё, инвестиционная квартира, оле хадаш). Расчёт — у лицензированного адвоката по недвижимости.

---

Контакт

Чтобы записаться на просмотр или обсудить этот пентхаус, свяжитесь с нами: +972-50-923-3202 или [email protected].

This post is also available in English.