4-комн. квартира 110 м² + балкон 10 м² — Рамат ха-Наси, Бат-Ям

Основные данные

• Тип объекта: квартира, вторичный рынок
• Общая площадь: 110 м²
• Комнаты: 4
• Ванные: 2
• Туалеты: 2
• Балкон: 10 м²
• Паркинг: 1 место
• Год: 2025
• Состояние: после ремонта
• Ключевые особенности:
  • После ремонта 2025 — готова к немедленному заселению
  • Мамад — защищённая комната (соответствует нормам Пикуд ха-Ореф)
  • 2 ванные комнаты, 2 туалета
  • Балкон 10 м²
  • Лифт
  • Паркинг — 1 место
  • Охрана
  • Кондиционер
  • Спортзал
  • Склад
  • Доступность для маломобильных жильцов

Описание объекта

Квартира 110 м² на ул. А-Рав Нисенбаум в Рамат ха-Наси — самом активном районе городского обновления Бат-Яма. Ремонт завершён в 2025 году, объект готов к заселению. Станция «Красной линии» Йосефталь — 325 м, 5 минут пешком. Торговый центр Бат-Ям Молл (Big Fashion) — 5–10 минут пешком.

110 м² распределены между гостиной, тремя спальнями, двумя ванными комнатами и двумя туалетами. По израильской конвенции в подсчёт четырёх комнат входят гостиная и три спальни. Балкон 10 м² — в дополнение к основной площади. Мамад (mamad) — защищённая комната, интегрированная в планировку в соответствии с требованиями Пикуд ха-Ореф, — обеспечивает безопасность жильцов. Кондиционер установлен. Квартира адаптирована для маломобильных жильцов: лифт обеспечивает безбарьерный доступ с уровня парковки.

Здание оснащено лифтом, круглосуточной охраной, закреплённым парковочным местом, спортзалом и отдельным складским помещением. Рамат ха-Наси занимает первое место среди всех кварталов Гуш-Дана по плотности активного девелопмента: 30+ застройщиков работают одновременно, в пайплайне 4,235 квартир.

Анализ локации

Транспорт

Станция «Красной линии» Йосефталь (#31) — 325 м, 5 минут пешком. Станция Кеф-Тет бе-Ноябрь (#32) — 4 минуты пешком от пересечения ул. А-Рав Нисенбаум с ул. Кеф-Тет бе-Ноябрь. От обеих станций до центра Тель-Авива: 15–22 минуты. Тариф: ₪8. Расписание «Красной линии»: вс–чт 05:33–01:06, пятница до 15:00, субботний вечер с 18:30 — в шаббат линия не работает. Автобусные маршруты 142, 240, 26, 43, 83, 99 — остановки непосредственно на ул. А-Рав Нисенбаум. Шоссе 20 (Аялон) — на восточной границе района; время до аэропорта Бен-Гурион — 20–25 минут езды. Тяжёлая железная дорога Israel Railways, станция Бат-Ям–Йосефталь, — прямое сообщение с Тель-Авивом, Ашдодом и Ашкелоном.

Инфраструктура района

Школа Шазар (начальная) — остановка «Бейт-сефер Шазар / А-Рав Нисенбаум» в 106–144 м от адреса, 2–3 минуты пешком. Средняя школа Шазар (тикон Шазар) — 247–286 м, 4 минуты пешком. Начальная школа ха-Наси — ул. Ливорно 17. Начальная школа Харэль — ул. Ковшей ха-Херон 4 (получила инвестицию $2 млн+ от фонда Weitzman-Albert). Бат-Ям Молл (Big Fashion) на бул. Йосефталь — 5–10 минут пешком. В Рамат ха-Наси больше публичных садов и зеленых зон, чем в любом другом районе Бат-Яма.

Инвестиционная перспектива

Вторичный рынок современного жилья в Рамат ха-Наси: ₪24,000–27,000/м². Для объекта 110 м² это соответствует рыночному диапазону ₪2,640,000–₪2,970,000; средняя цена сделки по кварталу — ₪3,047,862 (Madlan, конец 2025). Аренда 4-комнатной квартиры в районе: ₪5,500–6,500/месяц. Расчётная доходность в новых зданиях: 2.8–3.2%.

Цены на жильё в Бат-Яме выросли примерно на 200% за 10 лет (2014–2024), при сохраняющемся дисконте 35–40% к аналогичному жилью в Тель-Авиве — разрыв, который постепенно сокращается по мере развития транспортной инфраструктуры. Новое строительство в Рамат ха-Наси оценивается в ₪27,000–30,000/м² против ₪55,000–70,000/м² в Тель-Авиве — дисконт 43–55%.

Ул. А-Рав Нисенбаум является западной границей крупнейшего Пинуй-Бинуй — Пинуй-Бинуй (pinui-binui) — программа городского обновления: старые здания сносятся, на их месте возводятся новые башни — комплекса в Рамат ха-Наси: план на участке между ул. А-Рав Леви, ул. А-Рав Нисенбаум, бул. Йосефталь и ул. Кеф-Тет бе-Ноябрь предусматривает ~1,970 новых квартир в 27 зданиях высотой до 40 этажей. Генплан BY 2050 закрепляет за ул. А-Рав Нисенбаум статус главного городского проспекта района с правами застройки до 900% и башнями 40+ этажей. Покупатели, ориентированные на 5–10 лет, приобретают объект в зоне наиболее интенсивной трансформации во всём Гуш-Дане.

Практическая информация

Арнона (arnona — муниципальный налог): ставка по Бат-Яму составляет ~₪1,000 за каждые 100 м² в двухмесячный период. Для квартиры 110 м² ориентировочная годовая арнона — ₪6,600–7,200. В 2025 году тарифы в большинстве городов Израиля проиндексированы на 5.29% в соответствии с механизмом «тайс автомати» (tas avtomati — ежегодная автоматическая индексация ставок арноны). Точная ставка зависит от тарифной зоны конкретного здания — необходимо уточнить в отделе арноны муниципалитета Бат-Яма.

Ваад байит (va’ad bayit — ежемесячный взнос на обслуживание здания): для здания с лифтом, охраной и спортзалом типичный диапазон в Рамат ха-Наси — ₪400–700/месяц. Взнос покрывает техобслуживание общих зон, работу лифта и охрану. Точную сумму по конкретному зданию необходимо запросить у управляющей компании.

Машканта (mashkanta — ипотека): для объектов вторичного рынка банки Израиля финансируют до 75% стоимости для постоянных жителей. Репатрианты имеют право на льготные условия ипотечного кредитования — параметры зависят от года алии и дохода. Рекомендуется консультация ипотечного консультанта до подписания договора купли-продажи.

Контакт

Чтобы записаться на просмотр или обсудить эту квартиру, свяжитесь с нами: +972-50-923-3202 или [email protected].

This post is also available in English.