4-комн. квартира 130 м² + балкон 16 м² — Ган Аир, Рамат ха-Наси, Бат-Ям

Основные данные

Параметр	Значение
Тип объекта	Квартира, вторичный рынок
Общая площадь	130 м²
Комнаты	4 (гостиная + 3 спальни)
Ванные	2
Туалет	3
Балкон	16 м²
Паркинг	2 места
Год постройки	2014
Состояние	После ремонта
Ключевые особенности	Балкон 16 м² · 2 места паркинга · Склад · Спортзал · Охрана · Лифт · Кондиционер · Мамад · Доступность для инвалидов

Описание объекта

Квартира 130 м² на ул. А-Невиим в суб-районе Ган Аир — спокойном западном секторе Рамат ха-Наси (рамат ха-наси — «Холм Президента», район назван в честь первого президента Израиля Хаима Вейцмана), Бат-Ям. Здание 2014 года постройки; квартира продаётся после ремонта. Ближайшая станция Кав Адом (קו אדום — Красная линия рельсового транспорта) — в 7–9 минутах пешком. Торговый центр Бат-Ям Молл — в 5–10 минутах пешком.

Планировка и характеристики. 4 комнаты: гостиная и 3 спальни. 2 ванных комнаты и 3 туалета — планировка удобна для семьи. Балкон 16 м². Кондиционирование. Лифт. Доступность для инвалидов по израильскому стандарту. Склад в составе объекта — отдельная кладовая.

Здание и комплекс. Здание 2014 года. Охрана. 2 выделенных места паркинга включены в объект. Мамад (ממ”ד — укреплённое защищённое помещение в квартире, обязательное по строительным нормам для зданий, построенных после 1992 года). Спортзал в составе здания. Ул. А-Невиим находится в активной зоне городского обновления: компания Bengio Urban Renewal реализует проект ТАМА (תמ”א 38/3 — программа сейсмического усиления и надстройки зданий) по адресу А-Невиим 21 — 16 существующих + 14 новых квартир; группа Аб-Гад выиграла тендер на строительство 336 единиц на углу А-Невиим / Рабинович.

Анализ локации

Транспорт

Три станции Кав Адом в пешей доступности. Станция Бнимин (#30) — 530 м, 8 мин. Станция Йосефталь (#31) — 516 м, 8 мин. Станция Кав Зет Бе-Новембер (#32) — 627 м, 9 мин. Время от любой из этих станций до ст. Савидор Мерказ (центр Тель-Авива) — 15–22 минуты. Автобусная остановка «А-Невиим / ха-Сар Рабинович» — 168 м, 3 минуты пешком; маршруты Dan и Egged: 10, 40, 42, 143. Рж/д Бат-Ям–Алей Коэн–Йосефталь (Рекевет Исраэль, тяжёлая железная дорога) на медиане Аялона: прямое сообщение до ст. Тель-Авив-ха-Шалом за 12 минут, до Асдода и Беэр-Шевы — на юг по прямой. Шоссе 20 (Аялон) — прямой выезд с Йосефталь; до аэропорта Бен-Гуриона — 20–25 минут на автомобиле.

Инфраструктура района

Бат-Ям Молл (Big Fashion) — ~23,300 м² торговых площадей, 130+ магазинов, кинотеатр, паркинг 800–1,200 мест — в 5–10 минутах пешком по Йосефталь на север. Около 272 торговых точек в пешей доступности ул. А-Невиим. Начальные школы Рамат ха-Наси (ха-Наси, ул. Ливорно 17; Харель, Ковшей ха-Хермон 4) — два учебных заведения района предлагают программы с обучением на английском языке. Средняя школа ОРТ Рамат Йосеф (технологические и академические программы, национальный рейтинг №409) — в 10–15 минутах пешком. Медцентр Бат-Ямон — в границах 10-минутной пешей зоны от Рамат ха-Наси. Городской парк площадью 5 га строится в границах района; завершение первой очереди запланировано. Пляж — 1.5–2.5 км, 20–30 минут пешком; по Кав Адом до прибрежных станций — 3–4 остановки.

Инвестиционная перспектива

Новая зона Рамат ха-Наси (здания 2010-х): ₪24,000–27,000/м² на вторичном рынке (Madlan, Q4 2025). Для 130 м² расчётный диапазон по рынку района составляет ₪3,120,000–₪3,510,000. Новое строительство в Рамат ха-Наси — ₪27,000–30,000/м²: аналогичный объект в новом комплексе обойдётся на 11–25% дороже. Аналогичное новое строительство в Тель-Авиве — ₪55,000–70,000/м²: Рамат ха-Наси торгуется с дисконтом 57–64% к тель-авивским ценам нового фонда, разрыв постепенно сокращается по мере ввода транспортной инфраструктуры.

Среднегородская динамика Бат-Яма: ~200% роста цен за 10 лет (2014–2024, CBS / NadlanCenter) — один из наиболее высоких показателей среди муниципалитетов Гуш-Дана. Арендная ставка для 4-комнатных квартир в новой зоне Рамат ха-Наси: ₪5,500–6,500/месяц (Madlan, Q4 2025). Валовая доходность в новой зоне: 2.8–3.2%.

Ул. А-Невиим — активная зона проектов ТАМА 38 и Pinui-Binui (פינוי בינוי — программа городского обновления, при которой старые здания сносят и заменяют новым строительством). Проект «Алмог — комплекс 29 ноября» (964 квартиры, разрешение на строительство получено в апреле 2025) и «Далия Комплекс» Shapir Residential (780 квартир, одобрение получено в 2022 году) закрепляют трансформацию Рамат ха-Наси как крупнейшей зоны городского обновления Бат-Яма на ближайшие 10–15 лет. Bat Yam занимает 4-е место в Израиле по объёму одобренных проектов Pinui-Binui (отчёт Государственного управления городского обновления, 2022).

Практическая информация

Арнона (ארנונה — муниципальный налог на недвижимость): по тарифному приказу Бат-Яма 2024 для жилого фонда — первые 75 м² по ставке ₪40.11/м² в год + 55 м² сверх нормы по ставке ₪59.95/м² в год. Итого для 130 м²: ≈₪6,305 в год (≈₪525/месяц). В 2025 году по всей стране тарифы повышены на 5.29%; актуальную ставку следует уточнить на bat-yam.muni.il. Репатрианты в течение первых двух лет имеют право на скидку 90% на арнону для площади до 100 м² на 12-месячный период.

Ваад Байт (וועד בית — ежемесячный взнос на обслуживание дома): для здания 2014 года с лифтом, охраной и спортзалом — типичный диапазон ₪400–600/месяц, включает охрану, техническое обслуживание мест общего пользования и доступ к спортзалу. Уточнить точную сумму у управляющей компании здания.

Машканта (משכנתא — ипотека): ставка Банка Израиля на март 2026 — 4.25%. Репатрианты (олим хадашим) имеют право на ипотеку с льготными условиями согласно Закону об абсорбции, включая повышенный LTV и субсидированную ставку в первые годы.

Налог при покупке (mas rechisha — מס רכישה): для единственного жилья нового репатрианта действует льготная прогрессивная шкала; для инвесторов, уже владеющих другой недвижимостью, — 5–10% от суммы сделки. Точные действующие ставки уточнять у лицензированного адвоката на дату сделки.

Контакт

Чтобы записаться на просмотр или обсудить эту квартиру, свяжитесь с нами: +972-50-923-3202 или [email protected].

This post is also available in English.