5-комн. квартира 137 м² + балкон 18.5 м² — Рамат ха-Наси, Бат-Ям

Основные данные

Параметр	Значение
Тип объекта	Квартира, вторичный рынок
Общая площадь	137 м²
Комнаты	5 (гостиная + 4 спальни)
Ванные	2
Туалеты	3
Балкон	18.5 м²
Паркинг	2 места
Год	2025
Состояние	После ремонта

Ключевые особенности: ремонт 2025 года · мамад · балкон 18.5 м² · 2 паркинга · лифт · кондиционер · спортзал · охрана · склад · адаптировано для маломобильных

---

Описание объекта

Квартира 137 м² после ремонта на ул. Рав Нисенбаум — в Рамат ха-Наси, главном узле городского обновления Бат-Яма. Станция метро Красной линии Кав Тет бе-Новембер — 293 м (4 минуты пешком). ТЦ «Бат-Ямон» с медкомплексом «Клалит» — 150 м.

Квартира включает гостиную, 4 спальни, 2 полные ванные комнаты и 3 туалета. Балкон 18.5 м² — полноценная открытая зона. Мамад (ממ”ד) — встроенное защищённое помещение в квартире, стандарт нового израильского строительства. Кондиционер. Ремонт завершён в 2025 году — объект готов к заселению.

Комплекс оснащён лифтом, круглосуточной охраной, спортзалом, складскими помещениями. Доступность для маломобильных жильцов предусмотрена.

---

Анализ локации

Транспорт

Две станции Красной линии — в пешей досягаемости от ул. Рав Нисенбаум. Кав Тет бе-Новембер (#32) — 293 м, 4 минуты. Йосефталь (#31) — 325 м, 5 минут. Время до центра Тель-Авива по Красной линии: 15–22 минуты. Тариф ₪8. Режим работы: воскресенье–четверг 05:30–23:00, пятница 05:30–15:00, субботний вечер с 18:30; в шабат линия не работает. Автобусная остановка «ха-Хорошет/Рав Нисенбаум» — 70 м (1 минута): маршруты 142, 240, 26, 43, 83, 99. Шоссе 20 (Аялон) у восточной границы района — около 20–25 минут до аэропорта Бен-Гурион на автомобиле.

Инфраструктура района

ТЦ «Бат-Ямон» (Нисенбаум 33) — в 150 м: шопинг, рестораны, развлечения и медицинский кластер «Клалит» с 15+ специализациями, аптекой и лабораторией. Bat Yam Mall (Big Fashion, Йосефталь 92) — 5–10 минут пешком: 24,000 м², 130+ магазинов, кинотеатр, парковка на 1,000 мест. Школа-шестилетка «Шазар» (7–12 класс) — 200 м, прямо на ул. Нисенбаум 66. Начальные школы района: «ха-Наси» (Ливорно 17) и «Арель» (Ковшей ха-Хермон 4). До пляжа Адам Рок — 20–30 минут пешком (1.5–2.5 км) или 2–3 остановки на метро. Рамат ха-Наси располагает наибольшим количеством общественных садов в Бат-Яме.

---

Инвестиционная перспектива

Рамат ха-Наси — наиболее плотный строительный коридор в Бат-Яме: более 30 застройщиков ведут одновременную деятельность, в активном строительстве или на стадии разрешений — свыше 4,200 квартир. Средняя цена вторичного рынка нового сегмента района: ₪24,000–27,000/м² (Madlan, Q4 2025). Новостройки Рамат ха-Наси: ₪27,000–30,000/м² — на 43–55% ниже сопоставимого нового жилья в Тель-Авиве (₪55,000–70,000/м²). За 10 лет (2014–2024) цены на жильё в Бат-Яме выросли приблизительно на 200% — один из самых высоких показателей среди городов Гуш-Дана. Разрыв относительно Тель-Авива составляет 35–40% и постепенно сокращается по мере развития транспортной инфраструктуры. Ближайшие катализаторы: сдача комплекса MOMENT (Azorim, 714 квартир, 34–36 этажей, завершение 2026–2027), получение разрешения на строительство комплекса «Алмог» по ул. 29 ноября (964 квартиры, апрель 2025). По генеральному плану BY 2050 ул. Рав Нисенбаум переопределена как главный городской бульвар Рамат ха-Наси с разрешёнными объёмами застройки до 900% и высотами до 40+ этажей — прямое влияние на стоимость объектов на этой улице.

---

Практическая информация

Арнона (ארנונה) — муниципальный налог на недвижимость Бат-Яма. Стандартная ставка зоны А (основная жилая зона, 2025): ₪71.45/м²/год. Для квартиры 137 м²: ориентировочно ₪9,789/год (₪816/месяц). Олим хадашим (новые репатрианты) получают скидку 90% на первые 100 м² в течение 24 месяцев с момента алии — арнона на первые два года практически символическая.

Ваад Байт (וועד בית) — ежемесячный взнос на обслуживание дома. В комплексах с охраной, лифтом и спортзалом типичный диапазон: ₪400–600/месяц; точная сумма уточняется у управляющей компании.

Вторичный рынок — схема расчётов. Стандартный израильский порядок: часть суммы при подписании договора купли-продажи (10–20%), остаток при регистрации перехода права собственности в Табу (Tabu — израильский кадастр). Точный график фиксируется в договоре.

Машканта (משכנתא) — ипотека. Репатрианты-олим имеют право на льготные ипотечные условия в израильских банках. Ключевая ставка Банка Израиля: 4.25% (март 2026). Текущие ставки по фиксированной ипотеке: 4.7–5.0%. Банки, как правило, финансируют до 75% стоимости объекта для резидентов Израиля.

Mas Rechisha (מס רכישה) — налог на приобретение недвижимости. Ставка зависит от стоимости объекта, наличия другой недвижимости в Израиле и статуса покупателя (резидент, олим, инвестор). Точная сумма рассчитывается юристом по сделке.

---

Контакт

Чтобы записаться на просмотр или обсудить эту квартиру, свяжитесь с нами: +972-50-923-3202 или [email protected].

This post is also available in English.