4-комн. кв. 130 м² + балкон 18 м² — Парк ха-Ям, Бат-Ям

Основные данные

• Тип объекта: Квартира — вторичный рынок
• Общая площадь: 130 м²
• Комнаты: 4 (гостиная + 3 спальни; по израильскому стандарту подсчёта)
• Ванные: 2 полноценных ванных комнаты + 3 туалета
• Этаж: сведения уточняются у продавца
• Балкон: 18 м²
• Паркинг: 2 машиноместа
• Кладовая: есть
• Год постройки: 2022
• Состояние: вторичный рынок, здание возрастом 3 года

Ключевые особенности:

• Кондиционирование во всех комнатах
• Балкон 18 м²
• Мамад (ממ”ד) — встроенная укреплённая комната безопасности
• Лифт
• 2 машиноместа
• Система охраны
• Кладовая
• Постройка 2022 года — современные стандарты

---

Описание объекта

130-метровая квартира на улице ха-Комемиют расположена в квартале Парк ха-Ям — на южном приморском фронте Бат-Яма — в 200 м от Средиземного моря. Здание построено в 2022 году; объект продаётся на вторичном рынке в доме возрастом менее трёх лет. Станция «Красная линия» ха-Комемиют (южный терминус), а также ж/д станция «Бат-Ям — Комемиют» находятся в 5–10 минутах ходьбы — двойной ж/д-доступ, которого нет ни в одном другом квартале города.

Планировка: 4 комнаты — гостиная и 3 спальни. К услугам жильцов 2 полноценных ванных комнаты и 3 туалета. В состав квартиры входит мамад (ממ”ד — укреплённая комната безопасности, обязательная в израильском строительстве с 1992 года; функционирует также как кабинет или дополнительная спальня). Балкон 18 м² выходит на открытое пространство. Кондиционирование установлено во всех помещениях. Технические характеристики остекления и высота потолков уточняются у продавца.

Здание оснащено лифтом, системой охраны, 2 выделенными машиноместами и частной кладовой. Объекты застройки 2022 года в квартале Парк ха-Ям соответствуют современному поколению строительных стандартов: высокоскоростные лифты, клубные зоны для резидентов, частные фитнес-залы, велосипедные комнаты. Идентификационные данные здания и застройщика уточняются у продавца.

---

Анализ локации

Транспорт

Станция ха-Комемиют (#34) — южный терминус «Красной линии» рельсового трамвая — находится в 5–10 минутах ходьбы от улицы ха-Комемиют. Время работы: воскресенье–четверг 05:30–23:00; пятница до ~15:00; субботний вечер с 18:30 до 23:25 (полного шаббатного сообщения нет). Время в пути до центра Тель-Авива: 15–22 минуты в зависимости от станции назначения. Стоимость проезда: ₪8 (данные на начало 2026 года). Железнодорожная станция «Бат-Ям — Комемиют» (тяжёлая железная дорога Israel Railways) расположена в 5–8 минутах ходьбы и обеспечивает прямое сообщение с центром Тель-Авива (ха-Хагана), Ашдодом и Беэр-Шевой. Выезд на шоссе 20 (Аялон) — через развязку ха-Комемиют: до центра Тель-Авива 15–20 минут на автомобиле, до аэропорта Бен-Гурион — около 20–25 минут.

Инфраструктура района

Коммерческая инфраструктура квартала Парк ха-Ям развивается параллельно с заселением жилых башен. Торговый центр «Бат-Ям Молл» (23,300 м², 130+ магазинов, сеть Big Fashion) на бульваре Йосефталь находится в 2 остановках «Красной линии». Супермаркеты Rami Levy (ул. ха-Амаль, 20) и Shufersal Deal — в 2–3 остановках. Пляж Адам (крупнейший в городе, реконструирован в 2023 году с добавлением ~60,000 м³ нового песка) находится в пределах квартала; линия воды — в ~200 м от улицы ха-Комемиют. Пляж «Закат» (полная реконструкция в августе 2024 года) и галерея Riviera (современное искусство на открытом воздухе, набережная) расположены в пешей доступности. В квартале Парк ха-Ям ведётся строительство новой начальной школы на 24 класса (участок 73; муниципальный тендер 2025 года) — срок ввода около 2 лет с начала работ. Ближайшая медицинская клиника: данные уточняются у продавца.

---

Инвестиционная перспектива

Парк ха-Ям — наиболее высокая ценовая зона в Бат-Яме: диапазон для новостроек ₪30,000–45,000/м². Сопоставимая 4-комнатная квартира (122 м²) на той же улице ха-Комемиют выставлена на рынок по ₪3,700,000, что соответствует ~₪30,300/м². По данным портала Madlan, средняя цена по Бат-Яму составляет около ₪32,000/м²; квартал Парк ха-Ям устойчиво удерживает верхний край этого диапазона. Для сравнения: аналогичные приморские объекты в Яффо торгуются по ₪60,000–120,000+/м² — разрыв в пользу Парк ха-Яма составляет 40–60%.

За десятилетие 2014–2024 цены в Бат-Яме выросли примерно на 200%. Субзона Галиль Ям (Парк ха-Ям) зафиксировала рост на 76% за период с 2018 по 2022 год: со ₪2,980,000 до ₪5,240,000 в среднем (данные Madlan). Средняя арендная ставка в квартале Парк ха-Ям составляет ₪8,800/месяц — на 87% выше среднегородского показателя Бат-Яма в ₪4,700/месяц; валовая доходность — 2.5–3.0%. Двойной доступ к рельсовому транспорту (лёгкое метро + тяжёлая железная дорога) у станции ха-Комемиют является структурным конкурентным преимуществом, не воспроизводимым в других кварталах города. Объект продаётся на вторичном рынке — НДС не начисляется, график платежей застройщика не применяется.

Фактор риска: нераспроданные запасы нового жилья в Бат-Яме выросли на 42% в период с конца 2023 по ноябрь 2024 года (Globes, январь 2025). Парк ха-Ям располагает крупнейшим портфелем новых проектов в городе (~10,000 запланированных единиц); темпы поглощения следует учитывать при расчёте инвестиционного горизонта.

---

Практическая информация

Arnona (ארנונה — муниципальный налог на недвижимость): Ставка арноны в Бат-Яме ниже тель-авивской. По действующим данным, для квартиры 130 м² в Бат-Яме расчётная сумма составляет приблизительно ₪7,000–8,500 в год. Точную ставку по зоне улицы ха-Комемиют следует уточнить в муниципальном отделе арноны перед сделкой.

Vaad bayit (ועד בית — ежемесячный взнос на обслуживание здания): Для здания 2022 года постройки с лифтом, охраной и управлением паркингом в квартале Парк ха-Ям типичный диапазон составляет ₪500–1,200/месяц в зависимости от набора услуг. Точную сумму предоставляет управляющая компания здания.

Mas rehisha (מס רכישה — налог при покупке): Вторичный рынок — НДС не применяется. Покупатели первой квартиры платят по льготной ставке (нулевая ставка до ~₪1,978,745; 3.5% до ~₪2,347,040 по ставкам 2025 года). Инвесторы, приобретающие дополнительный объект, платят от 8% с первого шекеля. Для новых репатриантов (олим) действуют существенно сниженные ставки в течение 7 лет с момента алии. Актуальные пороги необходимо уточнить у лицензированного израильского адвоката (עורך דין).

Mashkanta (משכנתא — ипотека): Покупатели-нерезиденты имеют право на ипотеку в израильских банках. Ключевая ставка Банка Израиля — 4.25% (март 2026 года). Условия кредитования рассчитываются индивидуально — рекомендуется консультация лицензированного ипотечного советника.

---

Контакт

Чтобы записаться на просмотр или обсудить эту квартиру, свяжитесь с нами: +972-50-923-3202 или [email protected].

This post is also available in English.